Affitti brevi e cedolare secca: Istruzioni per l’uso nel 2026

Negli affitti brevi la cedolare secca è ancora una formula fiscale molto vantaggiosa che permette di sostituire altre imposte sul reddito derivante dalle prenotazioni.

Ma, di preciso, come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi (cioè in quei casi che l’affitto non supera i 30 giorni)? E cosa è cambiato dopo la legge di bilancio del 2025?

In questa guida ti spieghiamo tutto. Aliquote, regole, novità e casistiche perché ospitare è un lavoro serio, ma non deve essere complicato.

Indice

1. L’affitto breve e la cedolare secca. Definizione e i vantaggi
2. La cedolare secca e gli affitti brevi nel 2026
3. Come pagare la cedolare secca per affitti brevi?
4. Locazioni brevi e cedolare secca sulle piattaforme online
5. Come si calcola la cedolare secca sugli affitti brevi?

 

L’affitto breve e la cedolare secca. Definizione e i vantaggi

Come abbiamo detto, la cedolare secca è un particolare regime che puoi scegliere per il tuo affitto breve. Ma che cos’è la cedolare secca e perché è così vantaggiosa?

Come spiega l’Agenzia delle Entrate, è un modo per pagare le tasse sulla parte di reddito che percepisci dal tuo immobile in affitto breve, al posto del pagamento di IRPEF e di addizionali comunali e regionali.

Prima prevista per gli affitti tradizionali, è stata estesa agli affitti brevi dal D.L del 24 Aprile 2017 n. 50, che fissa un’aliquota del 21% per le persone fisiche (quindi non per le imprese) che mettono un immobile a disposizione di terzi e senza utilizzarla come dimora.

La cedolare secca e gli affitti brevi nel 2026

Abbiamo visto cosa è la cedolare secca ed ora è il momento di aggiornarti su tutte le novità portate della legge di bilancio 2025  (articolo 7, ddl bilancio 2026).

Infatti, dal 2026 l’aliquota al 21% è ancora disponibile, ma solo se affitti un solo immobile con la formula dell’affitto breve e non di più. Se invece ne gestisci da due a quattro, l’aliquota sale al 26%.

Inoltre anche se hai 2 immobili, puoi indicare una sola unità su cui continuare ad applicare l’aliquota al 21%.

Attenzione: questi cambiamenti della cedolare secca nel 2026 riguardano solo le case destinate alla locazione turistica breve e non si applicano invece a:

• Case vacanze e b&b che prevedono una gestione imprenditoriale
• Casi, appunto, in cui già gestisci più immobili con la P.IVA

 

Affitti brevi: cedolare secca o irpef?

A questo punto probabilmente ti starai facendo due conti.

Se possiedi più immobili potresti chiederti: mi conviene forse usare il regime ordinario Irpef per pagare anche le tasse sul mio reddito da affitto breve?

La risposta è: dipende.

Per capirlo, la prima cosa da fare è calcolare il tuo reddito complessivo, compresi gli incassi dell’affitto breve. A quel punto controlla se ti trovi lo stesso in una fascia Irpef bassa potrebbe essere più conveniente.

Un altro punto da considerare è che con l’Irpef puoi dedurre alcune spese, come i costi di manutenzione, gestione o consulenze, che invece non sono deducibili con la cedolare secca.

Perciò, per capire quale regime conviene di più ti consigliamo di valutare in base alla tua situazione fiscale e, nel caso, parlarne con un professionista.

Come pagare la cedolare secca per affitti brevi?

Va bene la teoria, ma come si fa nella pratica?

Niente di più facile, basta utilizzare un normale modello f24 dell’agenzia delle entrate. Lo stesso che tutti i contribuenti (con o senza Partita Iva), usano per versare tributi, contributi e premi.

Non a caso si chiama “modello unificato” e ti permette di versare più imposte con un solo pagamento, compresa la cedolare secca sui tuoi affitti brevi.

Andiamo a vedere adesso alcune delle domande che ci vengono fatte spesso a proposito:

La cedolare secca sugli affitti brevi quando si paga?

Le scadenze della cedolare secca per gli affitti brevi sono le stesse dell’IRPEF e seguono il meccanismo di acconto e saldo.

Tutto dipende dall’importo che devi versare:

• Se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 €

Paghi tutto in una volta sola entro il 30 novembre dell’anno in corso.

• Se l’importo è superiore a 257,52 €

allora il pagamento si divide in due rate:

• Primo acconto: 40% dell’imposta dovuta l’anno precedente 
  • Entro il 30 giugno
  • Oppure entro il 30 luglio con una piccola maggiorazione dello 0,40%
• Secondo acconto: 60% entro il 30 novembre

Una buona notizia: se è il primo anno che scegli la cedolare secca non è dovuto alcun acconto, perché manca una base imponibile di riferimento (quella dell’anno precedente).

Qual’è il codice tributo per gli affitti brevi?

Quando scegli la cedolare secca per le tue locazioni brevi, in dichiarazione dei redditi è importante sapere qual’ è il codice tributo da indicare nel modello F24 per il pagamento dell’imposta.

Il codice tributo serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate quale imposta vuoi versare. Per gli affitti brevi c’è spesso un po’ di confusione, quindi facciamo chiarezza:

• Codice 1840 per il primo acconto
• Codice 1841 per il secondo acconto oppure con acconto unico se l’importo è inferiore a 257,52 €
• Codice 1842 per il saldo finale

Segnalarli correttamente è essenziale e sbagliare può causare sanzioni fastidiose, anche se in buona fede.

Nota: online capita spesso di trovare il codice tributo 1919. Questo però è riservato agli intermediari immobiliari, inclusi i portali OTA come Booking o Airbnb.

Se non sei un intermediario, dovrai usare i codici 1840, 1841 e 1842.

Come funziona la cedolare secca nel 730?

Il regime della locazione breve e della cedolare secca è molto cambiato con la nuova legge di bilancio del 2025 e al momento della compilazione del tuo 730 ci sono un po’ di cose da sapere.

Come abbiamo visto, dal 2026  l’aliquota resta al 21% solo su un immobile locato con affitto breve a tua scelta. Se ne gestisci 2, sul secondo  sale al 26%.

Ma come indicarla correttamente nella dichiarazione dei redditi?

Per farlo, devi compilare il Quadro B del modello 730, dedicato ai redditi da fabbricati.

Qui, sotto la voce “cedolare secca”, dovrai inserire un codice per ciascun immobile, in base al tipo di tassazione scelta:

• Il codice 2 da usare per l’unico immobile a cui applichi l’aliquota agevolata del 21%
• Il codice 3 da usare per gli altri immobili, su cui si applica l’aliquota al 26%

Locazioni brevi e cedolare secca sulle piattaforme online

E se pubblico il mio annuncio su una piattaforma online? Come funziona in quel caso la cedolare secca?

Anche sui siti come Booking o Airbnb, la cedolare secca è un’opzione ma il funzionamento è un po’ differente. Vediamolo assieme.

Airbnb trattiene la cedolare secca?

Dal 2024 anche Airbnb, come tutte le altre piattaforme, si è dovuta adeguare alla normativa italiana diventando sostituto d’imposta. Ma cosa significa?

Vuol dire che per tutti gli affitti brevi su airbnb con la cedolare secca, sarà la piattaforma stessa a trattenere e versare direttamente all’Agenzia delle Entrate l’importo dovuto, al posto tuo.

Ogni anno riceverai da Airbnb la Certificazione Unica, con tutte le ritenute applicate e ti sarà utile per la dichiarazione dei redditi.

Le aliquote applicate seguono le nuove regole introdotte con la Legge di Bilancio 2025:

• Aliquota del 21% su un solo immobile come locazione breve
• Aliquota del 26% da 2 immobili in locazione breve in poi

Booking trattiene la cedolare secca?

Pure Booking si è adeguata alla normativa italiana e oggi agisce come sostituto d’imposta, esattamente come hanno fatto altre piattaforme.

Questo significa che se scegli la cedolare secca per i tuoi affitti, Booking  trattiene e versa all’Agenzia delle Entrate quel 21% dai pagamenti che ricevi sulla piattaforma.

Se invece per la tua situazione è prevista l’aliquota del 26%, Booking trattiene sempre il 21 e la differenza del 5% la puoi saldare da solo nella tua dichiarazione dei redditi.

In entrambi i casi, ogni anno, riceverai una Certificazione Unica con tutte le ritenute applicate, che ti servirà per la dichiarazione dei redditi (come nel caso di Airbnb.)

Ricorda: questo sistema funziona solo se i pagamenti avvengono all’interno della piattaforma, come raccomandato da tutte le OTA allo stesso modo.

Se incassi offline o con altri sistemi, sei tu a dover versare direttamente l’imposta con modello F24.

Se vuoi saperne di più su Booking e la cedolare secca, leggi il nostro articolo!

Come si calcola la cedolare secca sugli affitti brevi?

Adesso che abbiamo visto la teoria passiamo alla pratica. Come si calcola il versamento dovuto della cedolare secca sugli affitti brevi? E quanto andrai a pagare di tasse?

Facciamo un esempio pratico.

Immagina di avere un immobile che genera un reddito di 30.000 € all’anno.
Applicando l’aliquota del 21%, l’imposta totale sarà:

30.000 * 21% = 6.300 €

A questo punto vediamo che il 100% dell’acconto è molto superiore a 257,52 € e, quindi, come abbiamo visto prima, versiamo due pagamenti diversi all’agenzia delle entrate:

• Prima rata (40%): 2.520 euro (da versare entro il 30 giugno)
• Seconda rata (60%): 3.780 euro (da versare entro il 30 novembre)

Stessa cosa se consideriamo invece la diversa aliquota del 26% dove con gli stessi calcoli avremo:

30.000 * 26% = 7800 €

• Prima rata (40%): 3.120 € (da versare entro il 30 giugno)
• Seconda rata (60%): 4.680 € (da versare entro il 30 novembre)

Conclusioni

La cedolare secca sugli affitti brevi è la soluzione più semplice per gestire le tasse sui redditi da locazione.

In alcuni casi c’è stato un aumento della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026 e regole cambiano soprattutto per chi possiede più immobili, ma la logica resta la stessa.

Guardiamo le 3 cose da ricordare:

Aliquota fissa

• 21% se affitti un solo immobile
• 26% da 2  in poi (puoi sceglierne uno con aliquota al 21%)

Modalità di pagamento

• Direttamente con modello F24
• Oppure tramite piattaforme (Airbnb, Booking) che trattengono l’imposta come sostituti

Calcolo e scadenze

• L’aliquota si applica su tutto ciò che incassi (anche pulizie, se addebitate)
• Acconto e saldo seguono le stesse regole dell’IRPEF

Noi di Revmind diciamo sempre che ospitare è un lavoro serio, ma perché deve essere complicato? Per dubbi o approfondimenti sul nostro blog  trovi sempre nuove risorse per chi vuole lanciarsi negli affitti brevi.