Booking, cedolare secca e sostituto d’imposta. Come funziona

Ormai da qualche anno la cedolare secca su Booking è un regime che viene applicato in automatico  dalla piattaforma, salvo che tu scelga in modo diverso.

Sulla carta sembra una soluzione comoda, ma a volte non è chiaro come funziona davvero e in che modo Booking la gestisce.

Ospitare non deve essere complicato e in questo articolo ti spieghiamo cosa vuol dire che booking fa da sostituto d’imposta, cosa devi fare tu e come puoi calcolare in anticipo le imposte di questo tipo.

Indice

1. La cedolare secca e gli affitti brevi su Booking
2. In quali casi Booking trattiene la cedolare secca
3. La Certificazione unica di Booking. Cosa è, dove trovarla e come usarla
4. Esempio di calcolo della cedolare secca da booking.
5. Booking e L’agenzia delle entrate
6. Conclusioni

La cedolare secca e gli affitti brevi su Booking

Da quando booking trattiene la cedolare secca, cioè dal Gennaio del 2024, per noi host le cose sono cambiate e ora non dobbiamo più preoccuparci di fare da soli versamenti, acconti e saldi, perché ci pensa la piattaforma.

Ma come funziona la cedolare secca in questo caso? E cosa vuol dire che booking è sostituto d’imposta?

In pratica ci due sono situazioni previste dal ddl bilancio 2026, articolo 7:

1. Se affitti un solo immobile → Si applica l’aliquota del 21%

   Ogni volta che ricevi un pagamento, ci sarà una ritenuta per la tua locazione breve da Booking  pari a questa percentuale e la versa direttamente all’Agenzia delle Entrate.

2. Se affitti 2 immobili → l’aliquota corretta sarebbe del 26%

   Però Booking trattiene sempre il 21%  lasciando all’host il pagamento della differenza del 5% nella dichiarazione dei redditi

Il bonifico che ricevi a fine soggiorno è quindi già “netto” e la piattaforma scala sia le sue commissioni sia la parte relativa alla cedolare secca.

Quando diciamo che Booking è sostituto d’imposta intendiamo proprio questo, cioè che la piattaforma si sostituisce a te nel versamento delle imposte allo Stato.

In quali casi Booking trattiene la cedolare secca

Booking trattiene la cedolare secca ma non lo fa in tutti i casi: ci sono dei requisiti precisi da rispettare.

Vediamoli insieme:

1. Il pagamento deve essere fatto tramite la piattaforma.

   La ritenuta si applica solo se l’ospite paga attraverso Booking. Se invece incassi tu direttamente (offline o con altri sistemi), la piattaforma non può trattenere nulla perché non registra il pagamento. Anche per questo Booking consiglia sempre di usare il suo sistema di pagamenti, è anche una maggiore sicurezza per te.

2. Affittare su Booking senza la partita IVA.
   
   La cedolare secca è riservata alle persone fisiche (non alle società). Se hai una Partita IVA o gestisci l’attività come impresa, non si applica.

   In pratica significa che puoi limitarti solo alla locazione breve senza  servizi aggiuntivi come colazioni, pranzi, noleggio auto o tour organizzati. Altrimenti rientri in un regime imprenditoriale.

La Certificazione unica di Booking. Cosa è, dove trovarla e come usarla

Essere un sostituto d’imposta significa solo che una parte delle imposte viene versata da qualcun altro per te, non che la dichiarazione dei redditi è stata già compilata. Purtroppo, per quello, Booking non ci da una mano, ma ti invia una Certificazione Unica.

La certificazione unica (Cu) è un documento che indica il reddito che percepisci da una determinata fonte e ti serve al momento della dichiarazione dei redditi.

Quindi,  ogni anno ti viene inviata una CU da Booking che ti permette di indicare correttamente i redditi e contiene le ritenute già versate per te all’Agenzia delle Entrate.

Ma Quando arriva la CU di Booking?

La CU di Booking viene inviata ogni anno entro fine marzo, così hai tutto il tempo per compilare la tua dichiarazione dei redditi.

E dove trovo la certificazione unica di Booking?

Se vuoi sapere come scaricare la cu da Booking ti basta accedere al tuo account e seguire questi passaggi:

• Vai nella sezione Messaggi del tuo profilo su Booking
• Cerca la comunicazione con la Certificazione Unica sulle ritenute sugli affitti brevi
• Apri il messaggio e scarica il pdf contenuto al suo interno.

Un gioco da ragazzi no?

Esempio di calcolo della cedolare secca da booking.

Il calcolo della cedolare secca trattenuta da Booking è uguale a quello previsto al di fuori della piattaforma. La differenza è che qui non devi farlo per conto tuo, perché la trattenuta avviene in automatico.

Tutto dipende dal numero di immobili che affitti (fino a un massimo di 2), e dall’aliquota applicata al 21% o al 26%.

Attenzione:  devi sapere che alcuni host, nel tempo, hanno segnalato un po’ di errori nei conti fatti da Booking.

Perché succede? Booking nasce come piattaforma pensata soprattutto per le strutture alberghiere (che hanno l’IVA al 10%). Questo fa sì che, nelle impostazioni, venga sottratto automaticamente un 10% dal lordo, che per gli affitti brevi non vale.

Il risultato è che la cedolare secca non viene calcolata sul lordo totale, ma su un lordo a cui è sottratto il 10%, generando confusione e facendo trattenere meno del dovuto.

Adesso, per risolvere il problema, basta prestare attenzione quando crei il tuo annuncio, cioè quando la piattaforma ti chiede di indicare la tua situazione

Booking e L’agenzia delle entrate

Dal 2023 Booking condivide in automatico i dati delle nostre prenotazioni con l’Agenzia delle Entrate, così che i redditi degli affitti brevi siano sempre tracciati.

Per questo, è importante  che il titolare dell’account Booking sia la stessa persona che riceve i pagamenti. In questo modo i dati comunicati alla piattaforma e quelli dichiarati al fisco risultano allineati.

E non finisce qui. E infatti tra Booking e la dichiarazione dei redditi manca ancora un passaggio importante, cioè il modello 730.

Dove si inserisce la CU di Booking nel 730

Una volta che Booking paga la cedolare secca come sostituto d’imposta, a te non resta che indicarlo nella tua dichiarazione dei redditi.

Per farlo, prendi il modello 730 e vai al quadro B (dedicato ai redditi dei fabbricati), dove dovrai segnalare il reddito percepito dalla locazione breve.

Poi spostati al rigo F8 (“Sezione VII – Locazioni brevi”) e inserisci le ritenute già effettuate dalla piattaforma.

Così comunichi all’Agenzia delle Entrate che sei già in regola con i versamenti e puoi dormire sonni tranquilli.

Conclusioni

Abbiamo visto come funziona la cedolare secca su Booking e cosa significa che la piattaforma agisce come sostituto d’imposta, trattenendo e versando per te le imposte dovute (21% o 26% a seconda che si affitti uno o due immobili) sui tuoi affitti brevi.

Un consiglio importante: controlla sempre le impostazioni predefinite e verifica la correttezza dei calcoli di Booking. Con un po’ di attenzione, però, la gestione diventa davvero semplice.

E se vuoi restare sempre aggiornato sul mondo degli affitti brevi, continua a seguire il nostro blog dove troverai guide chiare, notizie verificate e i consigli di Revmind per rendere più facile e sicuro il tuo lavoro da host.